一家人坐下来商量，想把父母名下一套200万的房子转到孩子名下。 有人脱口而出："赠与呗，自己家人的房子，又不收钱。 "有人反对："听说继承最省，等老人走了再办。 "还有人嘀咕："干脆走买卖，跟市面上买房一样操作。 "
三种说法听起来都有道理，真到了不动产登记中心窗口，差距就摆在桌面上了：同样一套200万的房子，当下要交的钱，从一千不到到六万多不等。
自2024年12月1日起执行、2026年仍在实施的契税规则是这样的：个人买家庭唯一住房，140平方米及以下按1%征收契税，140平方米以上按1.5%；买第二套住房，140平方米及以下1%，140平方米以上2%。
增值税方面，个人销售购买2年以上的住房，免征增值税。 个人所得税方面，转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税；不满足"满五唯一"的，按房价1%或差额20%择低缴纳。
这三个数字：1%、3%、免征：决定了三种过户方式的真实成本。
父母把住房无偿赠与子女，增值税、个税、土地增值税全部免征，双方各缴0.05%印花税，登记费80元。
只有一项是硬的：受赠方契税固定3%，不享受首套二套优惠。
200万的房子，3%就是6万。 400万的房子，契税12万。
赠与的流程简单，父母在世就能办，产权关系清楚。 可有两个细节常被忽略。
一是房子一旦完成赠与登记，产权人就变成了子女。 父母原本可以自行决定的出租、出售、抵押，这些权利随着产权一起转移。
二是子女未来如果把这套房卖掉，不满足"满五唯一"时，个税按差额20%据实征收，无法按1%核定。 房子增值越多，这道隐形成本越重。
赠与适合一种特定情况：房屋由子女永久自住、确定不再转售。 如果还存在置换可能，这条路就要慎重。
买卖过户在2026年值得重新审视。
卖方（父母）这边：房子满2年免征增值税，满五唯一免征个税。 买方（子女）这边：首套140平方米以下契税1%，140平方米以上1.5%；二套140平方米以下1%，140平方米以上2%。
还是那套200万的房子，假设子女名下无房、接手的是140平方米以下的住房，通过买卖取得房屋，契税按1%计算，就是2万。
光契税这一项，买卖比赠与少4万。
更关键的是后手税。 子女通过买卖拿到的房子，未来再出售时，即便不满足"满五唯一"，也可以按转让收入的1%核定征收，或者按差额20%据实征收，哪个低选哪个。 这条"1%核定"的路径，是赠与和继承得来的房子享受不到的。
上海税务2026年4月的最新梳理明确重申：个人将受赠、继承的不动产对外销售时，不得核定征收，必须严格按照税法规定，按20%的适用税率据实征收。
买卖过户的隐性优势还不止于此。 子女未来卖房时，房屋的"原值"是干净的：按父母原始购房发票计算，原值清晰有据。 而赠与、继承路径下，未来再出售同样要面对差额20%的据实征收规则，增值越高税负越重。
父母离世后，法定继承人（子女、配偶、父母）继承房屋权属，契税、增值税、个税全部免征，仅缴0.05%印花税加80元登记费，几百元即可办结。
这是三种方式里当下成本最低的。
代价也明显：必须等父母身故才能办，生前无法过户。 老人健在时，房子还是老人的，老人继续住、继续掌握处置权：这既是限制，也是一种保障。
多子女家庭如果没有遗嘱，按法定继承，配偶、子女、父母均分，多个继承人需全体到场签字，一人不同意就卡住。 2026年北京已实施"非公证继承与公证继承并行"新规，材料齐全可省下公证费，但家庭关系复杂的，提前办一份公证遗嘱更稳妥。
继承房再出售，同样要面对差额20%据实征收的规则。 广西税务2026年4月的答复再次明确了这一点。
把账摊开看：
继承：当下成本几百元，但必须等父母身故，且未来出售有20%差额个税的风险。
买卖：当下契税1%-2%（满足条件），父母若满五唯一还能免个税，子女未来再出售按正常二手房规则计税，无高额后手税。
赠与：当下固定3%契税，流程简单，但未来出售同样面临20%差额个税的据实征收，无法按1%核定。
房龄多久、父母有几套住房、孩子名下有几套、面积多大、原始购房凭证是否完整：这些条件拼在一起，才是最后那张账单。
如果房子确定由子女长期自住、不再出售，赠与是一个干净的选择，但3%契税是实打实的支出。 如果房子未来可能置换、卖房，买卖过户的综合优势就凸显出来：不仅当下契税可能低至1%，更重要的是给子女未来的转手留出了按1%核定征收的空间，避开差额20%的大坑。
父母希望继续掌握产权、家庭继承关系清楚，法定继承在当下税费上通常更轻。 父母希望现在就把产权交给子女，且子女购房条件好、父母房屋也满足满五唯一，买卖的综合成本往往最低。
房子是家庭资产，也常常是老人晚年非常重要的一层保障。 省下来的税费是账面上的数字，保留下来的处置权是实实在在的生活选择权。
各地税务执行细则、优惠政策存在差异，具体办理前建议咨询当地不动产登记中心和税务机关，以窗口答复为准。
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